个人出租房产如何纳税？

发布时间：2010-04-01     发布单位:沈阳市地方税务局

个人出租房产通常会涉及营业税、城市维护建设税（简称城建税）、教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税等。
　　营业税
　　1.个人将非居住用房如店面房、车库等以及土地对外出租的，就其取得的全部租金收入，按照5%计缴营业税。
　　2.个人将住房对外出租的，就其取得的全部租金收入，在3%税率的基础上减半计缴营业税。
　　城建税
　　个人只需就实际缴纳营业税税款按照7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%（其他地区）的税率计算缴纳。
　　教育费附加
　　个人只需就实际缴纳营业税税款的3%计算缴纳。
　　印花税
　　个人将住房对外出租的，免缴印花税；将非居住用房对外出租的，就合同上载明的租金金额，按照1‰的税率计算缴纳印花税。如果双方未签订合同，则根据实际租金和适用税率计算缴纳印花税。
　　房产税
　　1.个人将住房对外出租的，就其向对方收取的全部租金，按4%的税率计缴房产税。
　　2.个人非居住用房对外出租的，就其向对方收取的全部租金，按照12%的税率计缴房产税。
　　3.个人将承租的房产对外再转租的，不需要缴纳房产税，房产税通常向其出租房产的单位和个人按照规定缴纳。
　　城镇土地使用税
　　1.个人将住房对外出租的，免征城镇土地使用税。
　　2.个人将非居住用房以及土地使用权对外出租的，一律按照主管税务机关核定的适用单位税额和实际占用的土地面积计算缴纳城镇土地使用税。
　　个人所得税
　　1.个人将非居住用房对外出租的，按照“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。具体方法如下：
　　（1）应纳税所得额的确认。应当以每次（超过一个月的，以一个月为一次）取得的全部收入减除相关税费，如果每次收入不超过4000元，定额减除费用800元后，按照20%的税率计算缴纳个人所得税；如果每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用后，再按照20%的税率计算缴纳个人所得税。
　　（2）允许扣除的税费。在计算缴纳个人所得税时允许进行扣除，这些税费包括：
　　①纳税义务人在出租房产过程中缴纳的税金，可持完税（缴款）凭证，从其房产租赁收入中扣除。
　　②纳税义务人出租房产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租房产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
　　③如果纳税人出租的房产是租来的，那么向出租方支付的租金也允许抵扣。
　　（3）相关税费的抵扣顺序。应当按照下列顺序进行抵扣：①房产租赁过程中缴纳的税费；②向出租方支付的租金；③由纳税人负担的租赁房产实际开支的修缮费用；④税法规定的费用扣除标准。
　　（4）计算公式。个人应当缴纳的个人所得税可以按照下列公式计算:
　　①每次（月）收入未超过4000元时，应纳税额=[每次（月）的收入额-允许扣除的税费-财产的修缮费用（以每次（月）800元为限）-800元（费用扣除额）]×20%；
　　②每次（月）收入超过4000元时，应纳税额=[每次（月）的收入额-允许扣除的税费-财产的修缮费用（以每次（月）800元为限）]×（1-20%）×20%。
　　2.个人将居住用房（包括自有居住用房和承租的居住用房）对外出租的，在适用税目以及计算方法上均与非居住用房出租时的个人所得税计算方法相同，唯一不同的是国家规定了优惠税率，即只需要按照10%的税率计算缴纳个人所得税。也就是说，居住用房出租时的个人所得税负担为非居住用房出租时个人所得税税负的一半。